預售屋驗屋交屋怎麼做？驗收單、5%交屋保留款與保固15年、1年

接到建商的驗屋通知，多數人第一個問題是：現場發現瑕疵要怎麼寫？尾款可以先不付嗎？保固到底保多久？這三個問題，內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》（以下稱預售屋應記載事項）第13點、第15點、第17點都有條文。本文只整理這三點，以及行政院消保處、內政部地政司、地方政府消保單位對這幾點的官方說明，並標明哪些是公告條文、哪些是各地消保單位的建議、哪些是本文自己的整理。

直接回答：

1. 驗收（第13點）：賣方完成本戶設備、領得使用執照、接通自來水與電力（有天然瓦斯的地區，要達瓦斯配管可接通狀態）、完成契約與廣告圖說所示設施後，「應通知買方進行驗收手續」。驗收時賣方「應提供驗收單」，發現瑕疵要載明在驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方「並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款」，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
2. 交屋（第15點）：賣方應於領得使用執照六個月內通知買方交屋；賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，「應於交屋前完成修繕」。
3. 保固（第17點）：結構部分保固十五年，固定建材及設備部分保固一年，起算點是買方完成交屋日；賣方交屋時要出具房屋保固服務紀錄卡。期限經過後，買方「仍得依民法及其他法律主張權利」。

本文依2026年10月16日讀到的內容整理。行政院全球資訊網刊載的預售屋應記載事項全文，最近一次修正是民國112年6月19日內政部公告（112年7月1日生效）；內政部114年9月4日另公告預告修正第7點之1（履約擔保）與第10點之1（太陽光電設備資訊），行政院消保處115年5月14日新聞稿說明了這份修正草案，本文查證日未見正式公告，且與本文談的第13、15、17點無關。本文不是個案法律意見，不判斷你手上那份契約有沒有違規，也不是工程驗收或建物鑑定的方法；法規日後可能修正，行動前請回官方頁面核對。

一、先分清楚：預售屋與成屋是兩份不同的公告契約

本文檢索成屋應記載事項全文（行政院全球資訊網PDF，含附件），沒有找到「保固」或「保留」兩個詞，也就是說，第13點的5%交屋保留款和第17點的15年、1年保固，是預售屋應記載事項的條文，成屋那份公告契約沒有同樣的條文。成屋應記載事項第八點提到「領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之新建成屋」，所以向建商買新成屋時，簽的通常是成屋那份。你簽的是哪一份、有沒有另外加約定，要看契約書本身；個案請洽法律扶助基金會（412-8518）或地方政府消費者服務中心。

這些公告為什麼有拘束力？消費者保護法第17條第5項寫：「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」第4項寫，違反公告的定型化契約，「其定型化契約條款無效」。這兩項針對的是賣方為企業經營者的情形；賣方是不是企業經營者，本文不判斷。

二、通知你驗收之前，賣方要先做到什麼

第13點第一項把驗收的前提列得很具體：

• 完成本戶一切主建物、附屬建物之設備，並領得使用執照。
• 接通自來水、電力；有天然瓦斯的地區，要達成瓦斯配管之可接通狀態。
• 完成契約、廣告圖說所示之設施。

費用怎麼分，條文也有寫：接通自來水、電力的管線費及相關費用由賣方負擔；天然瓦斯方面，除契約另有約定並在銷售文件上特別標明不予配設外，預售屋基地範圍內的天然瓦斯配管由賣方負擔，基地範圍外銜接公用事業外管線的部分由買賣雙方議定，未議定的由賣方負擔。

這幾項在官方查核中常被抓到：

• 行政院消保處115年9月23日新聞稿（115年度查核69建案）寫，部分建商「於通知驗收前未接通自來水、電力」，另有建商在契約內記載公共設施縱使未完工，賣方仍得通知買方驗收專有部分。
• 行政院消保處114年8月25日新聞稿（114年度查核74建案）寫，有建商以瓦斯表的位置切分天然瓦斯配管費用，把「預售屋基地範圍」與瓦斯表之間的費用轉嫁給買方。

所以收到驗收通知時，可以先核對：使用執照領了沒有、水電接通了沒有、契約廣告圖說所示的設施完成了沒有。這是本文依第13點條件所做的建議，不是官方要求買方做的步驟。〔推論〕『瓦斯配管可接通』從字面看是管線達到可以接通的狀態，不等於瓦斯已經開通，公告沒有另外解釋這個詞。（本文建議）驗屋時不要自己接管、點火測試。

三、驗收單與交屋保留款：寫什麼、留多少、什麼時候付

驗收單。 第13點只寫賣方「應提供驗收單」、瑕疵「應載明於驗收單上」、賣方「限期完成修繕」、之後「複驗」。驗收單的格式、修繕期限要訂幾天，公告條文沒有規定，由雙方約定。臺中市政府法制局的新聞稿（2023年2月18日）建議：發現施作瑕疵，記得要求建設公司記載於驗收單，約定合理的修繕期間，再安排複驗。

交屋保留款。 重點有三個，都來自第13點的文字：

1. 金額是「房地總價百分之五」，不是「房屋總價」，也不是固定的幾萬元。
2. 從「自備款部分」保留，不是從貸款部分扣。
3. 支付條件是「完成修繕並經雙方複驗合格後」。

保留款排在付款明細的哪一期？ 公告的第13點沒有寫。內政部編的〈預售屋買賣契約書範本及其簽約注意事項〉（112年6月版）注意事項八寫：「房地總價之百分之五交屋保留款訂於最後一期（交屋時），但賣方未依已完成之工程進度定付款明細者，買方得於工程全部完工時一次支付之。」這是範本與簽約注意事項，不是公告的應記載事項條文，契約有沒有採用，要看你的契約與付款明細表。

〔計算示例〕假設房地總價是新臺幣1,500萬元，百分之五是75萬元。這是為了說明算法的假設數字，不是建議金額。

官方列出的常見違規寫法。 內政部地政司「預售屋交易管理法令與實務」簡報（114年9月16日、10月17日場次）在驗收項目下，列了這些「常見契約違規態樣」：把房地總價5%寫成房屋總價5%或「5萬」；未列交屋保留款；「交屋保留款低於房地總價 5%」（包含尾數無條件捨去而不足5%）；附件付款明細表寫的保留款低於契約；改成從貸款部分約定保留款，或磋商併入銀行貸款支付；「以個別磋商條款降低交屋保留款數額」；約定只有重大瑕疵才能拒絕驗收；約定買方要一次把所有瑕疵載明於驗收單；「約定買方於通知驗屋期限內不配合驗屋，視為驗屋完成且無瑕疵」。

這份簡報同時列了一項：把「交屋前」修繕義務改成「交屋後」保固責任。行政院消保處114年8月25日新聞稿舉的例子是，契約寫驗屋發現的瑕疵如果改善結果未達標準，買方須依保固維修程序辦理，不得作為拒絕交屋的理由。依第15點，賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜「應於交屋前完成修繕」。

簽約時如果個別磋商把保留款談少了呢？ 行政院消保處103年9月26日院臺消保字第1030056569號函（行政院網站載），回覆的正是建設公司以個別磋商方式降低預售屋交屋保留款額度是否牴觸消費者保護法。函文說明三寫，應記載事項是對消費者權益之最低限度之保障事項，「倘容許當事人以個別磋商方式訂定更不利消費者之契約條款，有使中央主管機關所公告之定型化契約應記載事項之內容淪為空談之虞」，並認為消保法第15條應作目的性限縮解釋，在定型化契約條款較個別磋商條款更有利於消費者，而消費者於磋商時不知情的情形，仍應以定型化契約條款的內容作為雙方權利義務的依據。說明四寫：「本案中建商是否係利用消費者之不知，而藉由個別磋商之方式，獲取不當之契約權益，仍請貴府參照前開說明及具體個案事實，本諸權責判斷處理」，也就是由地方政府依個案判斷。函文本身沒有出現「5%」，也沒有寫『買方仍可要求保留5%』；這個說法是臺中市政府法制局常見問答頁面對該函的解讀，本文轉述時標明出處。內政部地政司簡報也把「以個別磋商條款降低交屋保留款數額」列為常見違規態樣（見上）。個案怎麼適用，請洽消費者服務中心或法扶。

賣方逾期沒修好怎麼辦？ 第13點沒有寫逾期未修的後果。臺中市政府法制局新聞稿寫，若建設公司逾期未能修復完畢、拖延到交屋期限，消費者可向各地方政府消費者服務中心提出申訴，由消保官協調。

貸款撥款的時點。 預售屋應記載事項第19點寫，有貸款約定的，於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，「除有違反第十一點第二款、第三款或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方」。你的貸款什麼時候撥、保留款在付款明細表裡怎麼排，請對照契約附件與銀行文件；本文不判斷個案。

四、驗屋當天：帶什麼、看什麼、怎麼記

以下是地方政府消保單位的建議，不是公告條文：

• 帶文件。 臺中市政府法制局建議，交屋前先驗屋，並向建商索取驗收單、房屋平面圖、建材設備表及水電器具配置圖，才能核對是否具備契約約定的品質；簽約時可要求建設公司明文承諾驗屋前提供使用執照核准的竣工圖、水電器具配置圖等；若有客變（室內隔間或裝修變更設計），也要請建設公司提供客變圖說。
• 核對建材設備。 契約第二點寫，預售屋的廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分；第十一點第一款寫，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由等情形者，不在此限。
• 測試水電。 臺中市法制局新聞稿列的做法：浴廁與廚房的水壓開到最大測試；馬桶測試是否暢通、有無漏水；冷氣排水口倒水測試；抽油煙機排放口注意是否暢通；電燈開關、插頭可以用小夜燈測試是否正常供電。
• 丈量。 同一份新聞稿建議攜帶工具實際丈量停車位的長、寬、高與位置是否妥適；該局列舉的申訴案例包括合約記載有浴缸驗屋時卻沒安裝、洗面盆與合約不符，以及平面停車位兩側有固定牆壁與柵欄導致停車後無法開車門。

記錄方式（本文建議，非官方要求）： 每個瑕疵拍一張遠景、一張近景，並在照片檔名或備註寫上房間、位置，以及對應的契約或圖說頁碼；驗收單上的位置與照片要對得起來；驗收單由雙方簽章後各留一份。至於這些紀錄在爭議中的證據效力，本文讀到的公告與新聞稿沒有說明，不代為判斷。

是否要另外請專業驗屋公司，本文讀到的公告與官方新聞稿沒有要求買方一定要請，也沒有評價驗屋業者，本文同樣不評價。

安全提醒。

• （本文建議）測試電燈、插座時如果聞到焦味、看到火花或冒煙，停止測試、離開該區域，有立即危險撥119。（本文建議）測試中發現漏水靠近插座或電箱，不要徒手碰水中的電器，能安全做到時再關相關迴路；但配電盤或總開關位在積水區，或必須踩進水裡才能接近時，不要自行操作，離開現場並撥119或台電1911（與站內淹水後可以立刻復電嗎？的說法一致），一般漏水停損見半夜水管爆掉、熱水器壞掉怎麼辦？。
• 聞到瓦斯味，依內政部消防署消防防災館「瓦斯外洩緊急處置要領」是「禁、關、推、離」：「禁止開、關任何電器，以免產生火花」；「關閉瓦斯總開關或瓦斯桶開關閥」；「輕輕推開窗戶通風，讓瓦斯飄散出去」；「離開現場到戶外，並撥打119報案」。這個頁面的標題是「防範液化石油氣外洩及其處置方式」，適用範圍是液化石油氣；對天然氣是否同樣適用，頁面沒有寫。臺中市政府經濟發展局「天然氣定期檢查 防範漏氣4步驟」頁面則針對天然氣寫了同樣的「禁、關、推、離」四步驟：禁止開關任何電器（包括電扇、抽油煙機等）；關閉天然氣開關；輕輕推開窗戶，讓空氣流通、瓦斯散去；盡快離開現場到戶外，撥打119報案及通報天然氣公司協助。找不到開關或窗戶打不開，兩個頁面都沒有寫，本文建議不要留在室內處理，直接離開並撥119。天然氣安檢另見天然氣安全檢查多久做一次？。

五、保固：15年與1年怎麼寫

第17點第一款的文字：本契約房屋自買方完成交屋日起（如有可歸責於買方之原因時，自賣方通知交屋日起），除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，「結構部分」（如基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分等）「負責保固十五年」，固定建材及設備部分（如門窗、粉刷、地磚等）「負責保固一年」，賣方並應於交屋時出具「房屋保固服務紀錄卡」予買方作為憑證。第二款：前款期限經過後，買方「仍得依民法及其他法律主張權利」。

幾點要看清楚：

• 條文用的是「如」字舉例，沒有逐項列表。防水層、水電管線、浴室設備落在15年還是1年，本文讀到的公告條文沒有點名；實際範圍看你簽的契約附件與保固服務紀錄卡。
• 交屋時賣方要交的文件，第15點第二款列了：土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照或其影本、賣方代繳稅費之收據，並發給遷入證明書。
• 預售屋的不動產說明書也要寫「保固期限及範圍」（內政部不動產說明書應記載事項第三點，115年4月1日生效版本）。
• 15年、1年是契約約定的保固期間，民法瑕疵擔保另有一套通知與期間規定，本文不展開，請另查民法第354條以後的條文，或洽法扶。

六、停下來核對的情況

• 通知驗屋時，使用執照沒領、水電沒接通，或公共設施未完工卻要你先驗專有部分。
• 契約或付款明細表的交屋保留款寫成「5萬」、房屋總價的5%、低於房地總價5%，或併進貸款。
• 要求一次把所有瑕疵寫完；超過期限沒到場就「視為驗屋完成且無瑕疵」。
• 契約寫成：驗屋發現的瑕疵如果改善結果未達標準，買方須依保固維修程序辦理，不得作為拒絕交屋的理由（行政院消保處114年8月25日新聞稿舉的違規例子）。
• 水電瓦斯基本費從「通知交屋日起30日後」就開始算。第15點第四款的文字是「通知之交屋日起三十日後」；行政院消保處把前一種寫法列為違規態樣。
• 交屋時沒拿到房屋保固服務紀錄卡。

發現契約不符時，行政院消保處新聞稿寫，簽約前可到實價登錄網站確認建案契約備查狀況，逐點核對契約內容是否與預售屋應記載事項相符；倘遇契約內容不合規定的建案，應拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。消費爭議可撥消費者服務專線1950（行政院消保處網站列為諮詢窗口）；法律問題可洽法律扶助基金會412-8518（市話直撥，手機加撥02）。

常見問題 FAQ

Q1：驗屋發現瑕疵，可以拒絕交屋嗎？

公告條文寫的是：賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜「應於交屋前完成修繕」（第15點），驗收時瑕疵載明於驗收單、由賣方限期修繕、完成後複驗（第13點）。條文沒有寫買方『可以拒絕交屋』或『不可拒絕』。官方列為違規態樣的是：約定只有重大瑕疵才能拒絕驗收，以及把交屋前修繕改成交屋後保固。個案要不要拒絕、拒絕有什麼後果，本文不判斷，請洽消費者服務中心、律師或法扶。

Q2：5%交屋保留款是法律規定的嗎？

不是法律條文，是內政部公告的應記載事項第13點。依消費者保護法第17條第5項，公告應記載的事項即使契約沒寫，仍構成契約內容。這項保留款是買方「有權」保留，條文寫的是從自備款部分保留房地總價百分之五。

Q3：保留款可以一直壓著不付嗎？

第13點寫的支付條件是「完成修繕並經雙方複驗合格後」。內政部〈預售屋買賣契約書範本及其簽約注意事項〉注意事項八則寫保留款訂於最後一期（交屋時），這是範本，不是公告條文。第15點第一款第三目寫，交屋時買方要繳清所有應付未付款（含交屋保留款）並完成一切交屋手續。複驗不合格時怎麼辦，公告條文沒有進一步規定，本文不代為臆測；契約附件若另有約定，以契約為準，有爭議請洽消保官或法扶。

Q4：驗收單只能填一次嗎？

第13點沒有寫只能填一次。內政部地政司簡報把約定買方應一次詳細載明於驗收單，列為常見契約違規態樣。

Q5：保固15年過了以後怎麼辦？

第17點第二款寫，前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。民法的通知與期間規定，本文不展開，請另查條文或洽法扶。

Q6：我買的是領了使用執照的新成屋，也有5%保留款和15年保固嗎？

這兩項是預售屋應記載事項的條文。成屋買賣的公告契約全文（本文檢索）沒有「保固」或「保留」兩個詞，第十一點寫瑕疵擔保「悉依民法及其他有關法令規定辦理」。你的契約有沒有另外約定，要看契約書；本文不判斷個案。

資料來源與核實日

• 行政院全球資訊網《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》頁面與PDF全文（最近修正：112年6月19日內政部公告，112年7月1日生效），核實日 2026-10-16。
• 行政院全球資訊網《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》PDF全文（114年12月19日修正公告），核實日 2026-10-16。
• 全國法規資料庫《消費者保護法》第17條（修正日期104年6月17日），核實日 2026-10-16。
• 內政部114年9月4日台內地字第1140265256號公告（預告修正預售屋應記載事項第7點之1履約擔保、第10點之1太陽光電設備資訊，行政院公報第031卷第168期），核實日 2026-10-16。
• 內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》應記載事項第二點、第三點修正規定（115年1月13日發布，115年4月1日生效），核實日 2026-10-16。
• 行政院消費者保護處新聞稿：114年8月25日《公布預售屋契約查核結果，保障消費者購屋權益》、115年9月23日《「115年度預售屋買賣定型化契約查核結果」案說明》，核實日 2026-10-16。
• 內政部地政司《預售屋交易管理法令與實務》簡報（114年9月16日、10月17日），核實日 2026-10-16。
• 臺中市政府法制局：2023年2月18日新聞稿《預售屋驗收學問大！》、常見問答《預售屋交屋時應注意哪些事項？》（該頁對103年函的解讀，函文本身未出現5%），核實日 2026-10-16。
• 行政院消保處103年9月26日院臺消保字第1030056569號函（行政院網站載），核實日 2026-10-16。
• 內政部〈預售屋買賣契約書範本及其簽約注意事項〉（112年6月）注意事項八（範本，非公告條文），核實日 2026-10-16。
• 行政院消保處115年5月14日新聞稿《內政部研擬預售屋應記載事項第7點之1、第10點之1修正草案》案說明，核實日 2026-10-16。
• 內政部消防署消防防災館《防範液化石油氣外洩及其處置方式》（頁面更新日期113-10-29），核實日 2026-10-16。
• 臺中市政府經濟發展局《天然氣定期檢查 防範漏氣4步驟》（發布日期2024-08-13，最後異動2025-05-19），核實日 2026-10-16。
• 法律扶助基金會官網（412-8518）、行政院消費者保護處（1950消費者服務專線），核實日 2026-10-16。

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本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。內容僅供參考，實際規定、數字與可否申請請以文中列出的官方來源最新公告為準。