租屋入住點交怎麼記？現況確認書12項、附屬設備與修繕責任的紀錄方式

退租時房東說「這個本來就沒有」，或入住後熱水器壞了被問「你搬進來時是好的嗎」，兩種爭執的起點是同一個問題：入住那天，房子與設備到底是什麼狀況。這篇只談入住當下怎麼記。依據是行政院全球資訊網刊載、內政部公告的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》附件一「租賃標的現況確認書」，以及《租賃住宅市場發展及管理條例》第8條。

直接回答：官方附件一共有12個項次，與修繕最直接相關的是第4項（消防設施）、第5項（滲漏水）、第9項（供水及排水）、第12項（附屬設備）。第5項與第9項各列四種處理方式：由出租人修繕後交屋、由承租人修繕、以現況交屋、其他。附件一的附屬設備欄只有勾選與數量，沒有廠牌型號、使用年限、運轉狀況的欄位，這些要自己補；怎麼補是本文的建議，不是官方要求。

本文依 2026 年 10 月 16 日讀到的內容整理。全國法規資料庫《租賃住宅市場發展及管理條例》頁面記載最新修正日期為民國 112 年 2 月 8 日，頁面沒有標示廢止；行政院全球資訊網載明該公告最近一次修正為民國 114 年 4 月 18 日（修正應記載事項第 18 點）。這篇不是個案法律意見，也不判斷你手上那份契約的效力；法規日後可能修正，行動前請回官方頁面核對。租屋的法律面（契約條款、押金上限、提前終止）不在本文範圍，本文只管「入住時怎麼留下紀錄」。

一、入住點交會碰到哪幾份官方文件

最後一列是退租時的規定，放在這裡是因為入住時留下的紀錄，退租時會被拿來對照。

這份公告的效力來自《消費者保護法》第17條。第17條第5項寫：「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」條例第5條第1項寫：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」個人房東自己寫的契約，算不算公告所稱的定型化契約，條文與公告都沒有逐一說明，本文不代為判斷。

還有一點要先說：條例與公告中，「點交」只出現在租賃契約消滅（退租）的程序，以及租賃住宅服務業的規定；官方文件沒有規定個人房東入住當天一定要辦點交。入住紀錄要不要做，是本文基於退租時對照的需要所提的建議。

另一件容易誤會的事：條例條文中提到「住宅租賃標的現況確認書」的，是第29條第2項（包租業與次承租人簽訂租賃契約書時應提供）、第32條（租賃住宅服務業應由專任租賃住宅管理人員簽章），以及第38條（業者違反上述規定時的罰鍰條款）。條例沒有直接寫個人房東一定要附這份確認書；是公告把它列為契約附件。所以房東說「我們沒有這種表」時，先看契約有沒有採用公告的格式，再決定怎麼補。

二、附件一12個項次，逐項看表上寫什麼

下表只整理表上印的內容與選項，不是我們替表格加的解釋。

第12項的勾選清單包含冷氣、熱水器、天然瓦斯、瓦斯爐、排油煙機、流理台、冰箱、洗衣機等。表尾有出租人與承租人的簽章欄與簽章日期，表頭另有填表日期。

三、第5項與第9項：漏水、排水「怎麼交」要在入住前談定

這兩項是租屋修繕爭議最常回頭翻的地方。表上給的四個選項：

• 由出租人修繕後交屋：字面上是問題在交屋前處理。
• 由承租人修繕：表上沒有欄位寫修繕範圍與費用，範圍要靠附件三「承租人負責修繕項目及範圍確認書」另行寫清楚。
• 以現況交屋：字面上是入住時就是這個狀況。
• 其他：自由填寫。

公告對這些選項在日後修繕責任上的法律效果沒有另外解釋，官方未說明，本文不代為臆測。可以確定的是公告第十一點第3項的方向：由承租人負責修繕的項目與範圍，要出租人「先向承租人說明並經承租人確認」，「未經約明確認者，出租人應負責修繕」。附件三附註第2點的寫法略有不同：設備或設施未經租賃雙方約明確認由承租人負責修繕者，「除其損壞係可歸責於承租人之事由外，由出租人負責修繕」。本文歸納這兩段文字：沒有經過確認的項目，預設由出租人修，可歸責於承租人的損壞除外。

建議做法（不是官方規定）：如果房東要勾「以現況交屋」或「由承租人修繕」，就在「滲漏水處」或「其他」欄把位置、範圍寫出來，不要只留一個勾；寫不下就請房東另附一頁並雙方簽名。「看起來沒事」的牆面也要記，入住後才浮現的水痕，有入住照片才能對照。

四、附件一沒有的欄位，自己補（以下為建議）

附件一的設備欄只有勾選與數量。想讓日後對照有依據，可以自己另做一份入住紀錄：

• 設備逐項：冷氣、熱水器、瓦斯爐、排油煙機、冰箱、洗衣機各拍整體照與銘牌近照，抄下廠牌與型號。表上有「熱水器__臺」「冷氣__臺」，但沒有欄位寫這些。
• 試用過再簽：冷氣開冷房、看室內機有沒有滴水；熱水器開熱水、看是否順利點火；各水龍頭、馬桶沖水、排水孔。插座與電箱的測法，見搬新家水電檢查清單。這是使用檢查，不是拆機，不要打開機殼。
• 漏水與壁癌：拍出位置與範圍，同一處拍遠景與近景。漏水怎麼判斷來源，見家裡漏水怎麼抓漏？自我判斷方向。
• 水電瓦斯度數：公告第六點讓租賃雙方約定水費、電費、瓦斯費誰負擔；第十五點第1項寫退租時出租人應即結算租金及第六點約定之相關費用。入住當天把各表的度數拍下來，結算時有起點可對。
• 鑰匙、遙控器、說明書：件數與款式拍照。
• 照片留日期：手機照片本身有拍攝時間，另外在每張或每組照片旁寫上地點。至於這些紀錄在爭議時的證據效力，官方未說明，本文不代為判斷。

保存與送達：公告第二十二點第1項寫租賃雙方各執一份契約正本，附件視為契約一部分（第二十二點第2項），建議確認你手上的附件一與房東那份內容一致。第二十點第3項寫，租賃雙方的通知得約定以電子郵件、手機簡訊、即時通訊軟體以文字顯示方式為之。如果契約有勾這些選項，把照片與紀錄用同一管道傳給房東，並請對方回覆「已收到」，是比較不會被質疑的做法；契約沒勾的話，其他管道的效力官方沒有說明，本文不代為判斷。叫修前要先記什麼，另見打電話叫修前先記下什麼。

五、熱水器：入住當天就要看的安全項目

瓦斯熱水器的位置與排氣牽涉一氧化碳中毒，入住時就要看，不要等壞了才看。以下講的是屋外式（RF 式）瓦斯熱水器；有排氣管的強制排氣式熱水器另論，是否合規請洽合格承裝業者或所在地消防局。官方依據有三份：

• 消防法第15-1條第4項：熱水器應裝設於建築物外牆，或裝設於有開口且與戶外空氣流通之位置；其無法符合者，應裝設熱水器排氣管將廢氣排至戶外。
• 內政部消防署「租屋熱水器使用安全懶人包」（頁面未標示發布日期）列出屋外式瓦斯熱水器的錯誤安裝位置：加裝窗戶的陽臺、樓梯間、廚房、浴室；改善方式有三種：遷移至屋外、更換為強制排氣式熱水器、更換為電熱水器。同一份懶人包寫「燃氣熱水器應由合格承裝業者依法安裝，並張貼施工標籤」，也寫「房東應提供安裝合格的熱水器」。
• 消防法第15-1條第1項：使用燃氣熱水器的安裝，非經僱用領有合格證照者，不得為之。

入住時如果發現屋外式（RF 式）瓦斯熱水器裝在浴室、廚房、樓梯間或加窗戶的陽臺：把位置拍下來、以文字通知房東，請房東處理；不要自己移位、不要自己改排氣管。更換型式的費用誰出、要不要換，官方文件沒有替租賃雙方決定，要回到契約與雙方協商。熱水器種類與找誰裝，見熱水器種類怎麼選，使用上的安全提醒見熱水器沒熱水、忽冷忽熱？。

如果在家中洗澡時出現頭暈、噁心：內政部消防署 106 年 2 月 24 日的新聞稿寫，應警覺可能是一氧化碳中毒，先停止使用產生一氧化碳之瓦斯熱水器等器具，並立即打開門窗，使空氣流通後，盡速撥打 119 求助。較新的 111 年 2 月 26 日新聞稿寫：「使用熱水器後如有頭暈、想吐、四肢無力等症狀，要警覺可能是一氧化碳中毒，請立即打開窗戶通風，並撥打119求助」。

聞到瓦斯味時，內政部消防署消防防災館（頁面更新日期 113-10-29）的「瓦斯外洩緊急處置要領」是「禁、關、推、離」四步驟：「禁止開、關任何電器，以免產生火花」；「關閉瓦斯總開關或瓦斯桶開關閥」；「輕輕推開窗戶通風，讓瓦斯飄散出去」；「離開現場到戶外，並撥打119報案」。這個頁面的標題是「防範液化石油氣外洩及其處置方式」，對天然氣是否同樣適用，頁面沒有寫。找不到開關或窗戶打不開時怎麼辦，頁面也沒有寫，本文建議不要留在室內處理，直接離開並撥 119。聞到瓦斯味的處置另見天然氣安全檢查多久做一次。

六、停下來核對的情況

• 房東只給一張空白表，要求「先簽，之後再填」。
• 第5項、第9項勾了「以現況交屋」，卻沒有寫位置與範圍。
• 公告附件三沒有附，卻口頭說「這些都你自己修」。
• 屋外式（RF 式）瓦斯熱水器裝在浴室、廚房、樓梯間或加窗戶的陽臺，房東說「一直都這樣」。
• 簽章日期早於你實際入住或驗屋的日期。
• 透過包租業或代管業租屋，卻沒有看到業者提供的點交文件。條例第32條第1項第4款把「屋況與附屬設備點交證明文件」列為應由租賃住宅服務業指派專任租賃住宅管理人員簽章的文件；同條第2項對代管業與包租業各排除哪幾款，請直接看條文。

常見問題 FAQ

Q1：房東沒有提供現況確認書，一定違法嗎？

條例條文沒有直接寫個人房東一定要附這份表；條例提到這份文件的，是第29條第2項、第32條與第38條，對象都是租賃住宅服務業。公告把它列為契約附件，契約是否採用公告格式要看契約本身。本文不判斷個案是否違法；你可以自己做一份入住紀錄並請房東簽名，發生爭議時，條例第16條規定住宅租賃爭議可向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。

Q2：入住後才發現漏水痕跡，簽了「以現況交屋」還能請房東修嗎？

這要看契約與附件怎麼寫，也要看痕跡是不是入住時就存在。公告對「以現況交屋」在日後修繕責任上的效果沒有解釋，官方未說明，本文不代為臆測。有入住照片與表上寫明的位置，是對照的起點。

Q3：照片拍了，房東不肯簽名有用嗎？

照片與紀錄的證據效力，官方文件沒有說明，本文不代為判斷。建議用契約約定的通知管道傳給房東並請對方回覆，保留傳送紀錄。需要法律判斷的個案，可洽法律扶助基金會，全國專線 412-8518，市話直撥、手機加撥 02。

Q4：附件一的設備清單沒有我家的冷氣，怎麼辦？

第12項最後有「其他」欄可以填。建議把設備的種類、數量與位置寫清楚，並由雙方在附件一簽章，再附上照片；這是本文建議，不是表上的要求。

Q5：透過仲介或代管公司租屋，點交要找誰？

條例第3條第6款把「租賃住宅之屋況與設備點交」列入租賃住宅管理業務的範圍；第32條第1項第4款把「屋況與附屬設備點交證明文件」列為應由業者指派專任租賃住宅管理人員簽章的文件。你拿到的點交文件是否由專任管理人員簽章、有沒有附照片，請對照條文與契約，本文不判斷特定業者。

Q6：熱水器裝在陽臺，算不算有問題？

要看陽臺有沒有加裝窗戶、通風是否良好，以及熱水器是屋外式（RF 式）還是強制排氣式；本題講的是屋外式，強制排氣式另論。消防署懶人包把「加裝窗戶的陽臺」列為屋外式瓦斯熱水器的錯誤安裝位置。你家的情況是否符合，請洽所在地消防局或請合格承裝業者現場判斷，不要自行移位。

資料來源與核實日

• 全國法規資料庫《租賃住宅市場發展及管理條例》第3、5、8、12、16、29、32、38條，核實日 2026-10-16。
• 全國法規資料庫《消費者保護法》第17條，核實日 2026-10-16。
• 全國法規資料庫《消防法》第15-1條，核實日 2026-10-16。
• 行政院全球資訊網《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》（頁面日期 114-04-18）及其 PDF 全文，核實日 2026-10-16。
• 內政部消防署「租屋熱水器使用安全懶人包」（頁面未標示發布日期）與 106 年 2 月 24 日新聞稿《又是一氧化碳中毒！內政部消防署呼籲：使用瓦斯熱水器要通風》，核實日 2026-10-16。
• 內政部消防署 111 年 2 月 26 日新聞稿《又發生CO中毒傷亡 消防署呼籲注意通風》，核實日 2026-10-16。
• 內政部消防署消防防災館《防範液化石油氣外洩及其處置方式》（頁面更新日期 113-10-29），核實日 2026-10-16。
• 法律扶助基金會官網，核實日 2026-10-16。

租屋修繕責任的基本方向，可先看租屋水電壞了誰負責。條例與公告日後可能再修正，請在行動前回官方頁面核對最新版本。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。內容僅供參考，實際規定、數字與可否申請請以文中列出的官方來源最新公告為準。