租屋退租要回復原狀到什麼程度？依約定方法使用的但書與押金抵充怎麼看

退租前最常卡住的是這類對話：牆上有釘孔、地板有刮痕、自己裝的層架還在，房東說「要回復原狀」，租客說「那是正常使用的磨損」。先講一個容易被忽略的事實：我們檢索了《民法》、《租賃住宅市場發展及管理條例》、條例施行細則，以及《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》（以下簡稱公告）全文，「正常耗損」「自然耗損」「折舊」「磨損」這幾個詞都查無。官方用的是另一種寫法：民法第432條第2項但書寫「依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」，公告第十二點第3項的但書寫法相近，用詞略有不同。

直接回答：退租時的「回復原狀」，官方文件裡分成三條線。第一條是點交程序（條例第12條）；第二條是承租人保管義務與賠償（民法第432條、公告第十二點），其中有依約定方法使用的但書；第三條是承租人自行裝修、增設的部分（公告第十點、民法第431條第2項），公告讓雙方在契約勾選「負責回復原狀」「現況返還」或「其他」。哪些痕跡算正常使用，官方沒有列舉清單，本文不替個案劃線；能依靠的是入住時的紀錄與契約勾選。

本文依 2026 年 10 月 16 日讀到的內容整理：全國法規資料庫《民法》頁面載明修正日期為民國 115 年 8 月 17 日，《租賃住宅市場發展及管理條例》為民國 112 年 2 月 8 日，兩者頁面都沒有標示廢止；行政院全球資訊網載明該公告最近一次修正為民國 114 年 4 月 18 日公告。條例第4條列有不適用的情形，你的租約是否適用請先對照。本文不是個案法律意見，也不判斷押金該扣多少。

一、先看程序：退租當天會簽下什麼

條例第12條第1項寫，租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。公告第十五點第1項、第2項有對應的規定。公告第十五點第1項還寫：出租人應即結算租金及第六點約定之相關費用，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。

這裡有兩個要看的地方：

• 「視為完成點交」是雙向的：不管是房東拖延不來，或是租客不到場，只要他方「定相當期限催告」過，就可能視為完成點交。收到對方的點交催告，不要忽略。相當期限是幾天，條文沒有寫。
• 點交的對象是「屋況及附屬設備」，也就是入住時附件一（租賃標的現況確認書）寫的那些內容。入住時怎麼留下紀錄，見搬新家水電檢查清單；退租時最好用同一套照片逐項對照。

遺留物：條例第12條第2項寫，點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。公告第十九點第1項、第2項有對應的規定。所以退租要把東西搬乾淨，不要留下「反正房東會處理」的家具家電。

二、「回復原狀」在官方文件裡出現在哪裡

公告第十點是以「室內裝修」為前提。釘孔、貼壁貼、換燈具、加裝層架算不算這裡的「室內裝修」，公告沒有定義，官方未說明，本文不代為劃線。比較穩妥的做法是在做之前先問房東並留下文字紀錄，退租時才有依據說明當初同意到什麼範圍。

如果契約沒有勾選第三項的三個選項，或勾選的是「其他」，內容就是手寫的那一行字。「現況返還」與「負責回復原狀」的差別，公告沒有解釋，本文不代為臆測，以契約文字為準。

另外，民法第213條是損害賠償的一般規定：負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀（第1項）；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀（第3項）；應回復原狀者，經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害（第214條）；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害（第215條）。這幾條是不是、怎麼套用到某個租約，本文不判斷。

三、依約定方法使用的但書，官方文字怎麼寫

公告第十二點第2項寫，承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅；第3項寫，承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條第1項與第2項的結構相同。

退租時可以依序問自己幾個問題（這是本文整理的思考順序，不是官方的判斷流程）：

• 入住時就有嗎？ 看附件一與入住照片。
• 是依約定的方法使用而產生的嗎？ 但書寫的是依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，哪些痕跡屬於這一類，官方沒有列舉。
• 是自己增設或改動的嗎？ 那就看公告第十點的勾選與房東當初的同意。
• 是保管不當嗎？ 民法第432條第2項前段、公告第十二點第3項前段。
• 是同居人或經你允許使用的第三人造成的嗎？ 民法第433條寫，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。
• 是重大過失失火嗎？ 民法第434條。

沒有一個問題能靠「這看起來很正常」直接回答，所以退租前才要整理入住與使用期間的紀錄。

四、押金：公告列了哪幾種「得抵充」

條例第7條第2項寫，出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。條文沒有寫幾日內返還。公告第五點第2項寫：「前項押金除有第十二點第四項、第十四點第三項、第十五點第四項及第十九點第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。」

公告明文提到押金抵充的有四處：

押金的定義在條例第3條第13款：承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。至於損壞金額怎麼估、要不要依使用年限折舊，官方文件沒有規定算法，本文不採用市面上流傳的折舊算法，也不給金額；房東開出清單時，可以請對方附上損壞項目、照片、報價或收據。

五、退租前的清單（以下為建議，不是官方規定）

• 先找入住紀錄：附件一、入住照片、水電瓦斯表度數、鑰匙清單。
• 列出自己增設或改動的東西：逐項對照當初房東是否同意，以及公告第十點第3項勾了哪一個。
• 書面向房東確認：哪些要復原、哪些現況返還、約哪一天點交，用契約約定的通知管道。
• 增設的設備別自己亂拆：瓦斯熱水器的安裝依消防法第15-1條第1項，非經僱用領有合格證照者不得為之；拆卸或移機，官方這一條沒有寫，本文建議找合格業者，不要自己動瓦斯管線與排氣管，聞到瓦斯味時的處置，見下一項與天然氣安全檢查多久做一次。冷氣的冷媒回收見冷媒回收是什麼。
• 聞到瓦斯味：聞到瓦斯味時，內政部消防署消防防災館（頁面更新日期 113-10-29）的「瓦斯外洩緊急處置要領」是「禁、關、推、離」四步驟：「禁止開、關任何電器，以免產生火花」；「關閉瓦斯總開關或瓦斯桶開關閥」；「輕輕推開窗戶通風，讓瓦斯飄散出去」；「離開現場到戶外，並撥打119報案」。這個頁面的標題是「防範液化石油氣外洩及其處置方式」，對天然氣是否同樣適用，頁面沒有寫。找不到開關或窗戶打不開時怎麼辦，頁面也沒有寫，本文建議不要留在室內處理，直接離開並撥 119。
• 點交時逐項對照並簽名：拍照留存，簽章日期寫實際點交日。
• 結算費用：水電瓦斯與管理費依公告第六點的約定與度數結算。
• 遷出戶籍或其他登記：公告第十五點第1項有寫。
• 遺留物先搬走：避免進入條例第12條第2項的處理程序。

六、時效與爭議處理

民法第456條第1項：出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因二年間不行使而消滅。第2項：前項期間，於出租人，自受租賃物返還時起算；於承租人，自租賃關係終止時起算。這是請求權的消滅時效，不代表兩年內房東一定可以請求，也不代表兩年內租客一定可以要回押金；個案是否成立另論。

雙方認知落差大時，條例第16條規定，住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。需要法律判斷的個案，可洽法律扶助基金會，全國專線 412-8518，市話直撥、手機加撥 02。

七、停下來核對的情況

• 房東要你「先簽領回押金收據」，卻還沒完成點交。
• 扣款清單沒有項目、照片、報價或收據。
• 要求你復原的是入住時就存在的痕跡，而你有照片可以對照。
• 契約第十點第3項沒有勾選，卻口頭要求「全部恢復成原樣」。
• 要你自己拆瓦斯熱水器或冷氣。
• 要你簽「自願放棄剩餘押金」之類的文件，卻沒有結算明細。

常見問題 FAQ

Q1：牆上有自己釘的孔，一定要補嗎？

官方文件沒有直接寫釘孔如何處理。公告第十點是以「室內裝修」為前提，釘孔算不算，官方未說明，本文不代為判斷。建議先看契約第十點第3項勾了什麼，退租前以書面向房東確認要不要補、補到什麼程度。

Q2：住了三年，地板有使用的痕跡，房東可以扣押金嗎？

公告第十二點第3項但書寫，依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；民法第432條第2項但書的對應文字是「依物之性質而定之方法」。兩者的意思是不負賠償責任。這個但書涵蓋哪些痕跡，官方沒有列舉；如果房東要抵充，依公告第十二點第4項，抵充對象是「承租人應賠償之金額」。雙方意見不同，可走條例第16條的調處。

Q3：「現況返還」和「負責回復原狀」差在哪？

公告第十點第3項只列了三個選項，沒有解釋差別。本文不代為臆測；契約勾哪個、其他欄寫什麼，就以那個為準。

Q4：房東不來點交，鑰匙怎麼辦？

條例第12條第1項與公告第十五點第2項寫：一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。所以建議用契約約定的通知管道，以文字寫明點交日期並催告，保留紀錄。相當期限是幾天，條文沒有寫。

Q5：退租後多久內房東還能請我賠償？

民法第456條規定出租人的損害賠償請求權，自受租賃物返還時起算，二年間不行使而消滅。這只是時效，不代表請求一定成立。

Q6：我搬走時留下一些家具，怎麼辦？

條例第12條第2項與公告第十九點寫，點交後尚有遺留物，除另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回者，視為拋棄其所有權，處理費用得由押金抵充，不足可請求給付。建議退租前就把東西搬走，或與房東以文字約定留下哪些。

資料來源與核實日

• 全國法規資料庫《民法》第213、214、215、431、432、433、434、455、456條，核實日 2026-10-16。
• 全國法規資料庫《租賃住宅市場發展及管理條例》第3、4、7、12、16條，及《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》全文（檢索用詞，結果為查無），核實日 2026-10-16。
• 全國法規資料庫《消防法》第15-1條，核實日 2026-10-16。
• 內政部消防署消防防災館《防範液化石油氣外洩及其處置方式》（頁面更新日期 113-10-29），核實日 2026-10-16。
• 行政院全球資訊網《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》（頁面日期 114-04-18）及其 PDF 全文，核實日 2026-10-16。
• 法律扶助基金會官網，核實日 2026-10-16。

法規日後可能修正，請在行動前回官方頁面核對最新版本。租屋修繕責任的基本方向，可先看租屋水電壞了誰負責。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。內容僅供參考，實際規定、數字與可否申請請以文中列出的官方來源最新公告為準。