中古屋漏水、壁癌、管線老舊怎麼查？看屋到交屋點交的對照做法

看中古屋最怕的三件事：牆上有水痕或壁癌、水電管線是不是老了、交屋後才發現和看屋時不一樣。官方其實有現成的表件可以對照：內政部公告的成屋買賣定型化契約附件「建物現況確認書」、不動產說明書的成屋部分，以及內政部製作的「民眾看屋注意事項參考表」。本文把這三份表件裡和漏水、管線、消防、瓦斯有關的欄位整理出來，說明看屋與點交時怎麼逐項對照、怎麼記錄，並標明哪些是官方寫的、哪些是本文的建議。

直接回答：

1. 本文檢索的官方表件裡都沒有「壁癌」這個詞。 現況確認書和說明書問的是「滲漏水」（確認書項次4；說明書成屋部分建物瑕疵情形第2目），另外問「房屋鋼筋有無裸露」。
2. 項次4有固定填法： 勾有或無滲漏水，有的話填滲漏水處，並選處理方式：賣方修繕後交屋、以現況交屋（減價或買方自行修繕）、其他。
3. 管線老舊沒有專屬欄位。 確認書只問供水、排水是否正常（項次9）；說明書問「水、電管線於產權持有期間是否更新？」，沒有問更新年份或範圍。
4. 點交的文字依據： 成屋契約第二點寫，房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認，「賣方於交屋時應維持原狀點交，但點交時另有協議者，從其協議」。

本文依2026年10月16日讀到的內容整理。現況確認書是行政院全球資訊網刊載的成屋買賣定型化契約應記載事項附件一（114年12月19日內政部公告修正，115年4月1日生效）；不動產說明書成屋部分是內政部115年1月13日發布、115年4月1日生效的第二點、第三點修正規定；兩者是本文查證日讀到的最新版本。「民眾看屋注意事項參考表」讀到的是新北市政府地政局網站所載的版本，未標示日期。這篇不是個案法律意見，不判斷任何一間房子有沒有漏水、管線能不能用，也不是工程檢測方法。漏水的法律責任（民法瑕疵擔保的通知與期間）、社區共用部分的修繕、海砂屋與輻射屋的檢測，不在本文範圍。

一、官方表件用哪些詞問你

幾點提醒：

• 說明書是經紀業的義務：《不動產經紀業管理條例》（110年1月27日修正）第22條將不動產說明書列為委由經紀業仲介或代銷時應由經紀人簽章的文件，第23條要求經紀人員以說明書向相對人解說，第24條要求簽約時交付說明書並由相對人簽章，說明書視為買賣契約書之一部分。內政部看屋參考表寫：「若是透過不動產經紀業購買房屋，應請業者提供不動產說明書，以供核對」。
• 現況確認書是成屋契約的附件，要簽契約才會有。臺北市政府網站所載《成屋買賣簽約及過戶應注意事項》寫，中央主管機關是針對企業經營者（建商）與消費者間的房地買賣契約訂有成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，民眾之間的房地產買賣契約並不適用。這是臺北市網站的說明，不是內政部或消保處的函釋。賣方是個人還是企業經營者、你的契約有沒有採用這份附件，要看個案，本文不判斷。
• 欄位問的是『有沒有、在哪裡、怎麼處理』，沒有問漏水的原因，也沒有規定賣方一定要做檢測。

二、看屋時：漏水與牆面痕跡怎麼看、怎麼記

內政部看屋參考表的『房屋內部陳設』類別列了：房屋有無滲漏水、若有滲漏水痕跡幾處；天花板有無裂縫；地板、磁磚、壁磚有無破裂變形；水龍頭出水是否乾淨；排水是否暢通。對應的注意事項寫：「有無滲漏水、天花板是否有破裂、水龍頭出水是否乾淨，應於現場履勘時注意，若有漏水、破裂、出水不乾淨情形，簽約時應於契約條款敘明由誰修繕，以免日後產生糾紛。」

同一份表件還有兩點可以直接用：

• 看房時要冷靜，「決定購買時最好有一段緩衝時間，多看幾次且不同時段去看並做多方面比較」，免得付了定金才發現缺失。
• 「與賣方或不動產服務業者交易，不要輕易有口頭保證、約定或答應等情事，凡事均應要求記載於書面文件內，並經雙方簽章確定」。

屋內已經裝潢過的，看屋表在「房屋現況及環境」類別寫：「屋內若有裝潢，應注意裝潢的牆面或天花板是否有鋼筋裸露嚴重，若有，應檢測該屋是否為海砂屋或輻射屋，再予以考量是否購買。」

記錄方式（本文建議，非官方要求）：

• 每一處水痕、起泡、剝落、發霉，拍一張遠景、一張近景，並寫下房間、牆面方位、離天花板或地面大約多高；日期寫在檔名或備註裡。
• 同一處不同時段再拍一次，看有沒有變化。
• 對照現況確認書項次4的「滲漏水處」欄，位置寫得越具體，日後越能對照；項次4的處理方式三選一，要勾哪個、減價多少或誰修，是簽約前要談清楚的事。

牆面痕跡的成因是漏水、結露還是其他原因，要靠現場調查，本文不判斷。想先了解一般的抓漏思路，見家裡漏水怎麼抓漏？自我判斷方向與該找誰處理和浴室防水怎麼做才有效？。

三、現況確認書項次4與項次9：填什麼

項次4與項次9的處理方式選項完全一樣，成屋應記載事項附件一的格式是：

• 賣方修繕後交屋。
• 以現況交屋：減價，或買方自行修繕。
• 其他。

項次4問有無滲漏水、滲漏水處在哪；項次9問自來水供水是否正常、排水是否正常，另外問有無設置用戶加壓受水設備，若有，須由用戶管理維護。

要注意兩件事：

1. 「以現況交屋」不等於「沒有問題」，只是雙方在確認書上選了處理方式。選了「減價」，減多少、寫在哪裡，確認書沒有欄位，要在契約或補充約定寫清楚；選了「買方自行修繕」，之後的修繕費用誰出，同樣要寫。
2. 附件一末頁有賣方、買方的簽章欄與簽章日期。簽章日期與你實際看屋、點交的日期對不對得上，簽之前核對。

撥款委託書的時點。 成屋契約第七點寫，買方簽訂撥款委託書交付貸款之金融機構後，「除房屋有附件一第五項至第七項所確認事項內容不實之重大瑕疵者外，買方不得撤銷、解除或變更前開貸款案之授信契約及撥款委託，或請求貸款之金融機構暫緩或停止撥付貸款」。第五項到第七項是輻射屋檢測、氯離子含量檢測、非自然死亡；滲漏水是第四項，這句話的文字沒有列入。這對漏水爭議有什麼法律效果，本文不判斷。時間上能做的事是：在簽撥款委託書之前，先把看屋時的漏水痕跡與處理方式看清楚、寫清楚。

四、管線老舊：官方問到哪裡，沒問到哪裡

• 說明書問「水、電管線於產權持有期間是否更新？」。這題問的是有沒有更新，沒有欄位寫年份、範圍、施工單位或有沒有保固。
• 確認書項次9問供水、排水是否「正常」，欄位是勾選項，沒有附檢驗方法或檢驗報告的欄位。
• 看屋參考表在「房屋基本設施」類別問：自來水是否正常、排水系統是否正常、有無獨立電表、水、電管線是否更新；注意事項寫，自來水及排水系統是否正常，應於現場履勘時注意，若有不正常情形，簽約時應於契約條款敘明由誰改善。
• 本文讀到的說明書、確認書與看屋表，都沒有訂『屋齡幾年就該換管線』的門檻。

賣方回答「有更新」時，可以追問（本文建議）：更新的是全部還是一部分、什麼時候、誰施工、有沒有單據或保固。老屋配線的一般風險與分階段檢查思路，見老屋線路老化風險：屋齡多久該考慮全面配線檢查；拆牆、重拉管線涉及的許可，見裝潢拆牆前先確認。

五、交屋點交當天

成屋契約第十條的文字：本買賣標的物，應於尾款交付日、貸款撥付日或約定日期，由賣方於現場交付買方或登記名義人；賣方應於約定交屋日前搬遷完畢；交屋時，「如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔」；使用執照、分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件，賣方應於交屋時一併交付。

臺北市政府網站所載《成屋買賣簽約及過戶應注意事項》對交屋的提醒是：務必親自到現場點交並檢視屋況，「現場交屋最重要的意義，就是讓買方做最後屋況的確認，是否與先前所見相同，例如有否未發現的漏水現象、賣方承諾會先處理的瑕疵有沒有修繕完成、屋內雜物有沒有依事先約定整理好、鑰匙確認等等」。

點交清單（本文整理，依上述官方文字排列）：

1. 帶著簽約時的現況確認書、說明書、你看屋時拍的照片。
2. 逐項對：項次4寫的滲漏水處，現在是什麼樣子；選了「賣方修繕後交屋」的項目，修好了沒有；項次9的供水排水，各開一次。
3. 項次16附屬設備清單上的東西還在不在、能不能用：熱水器、瓦斯爐、冷氣、排油煙機。
4. 項次8的住宅用火災警報器有沒有、裝在哪；備註寫，非屬應設置火警自動警報設備之住宅所有權人，應依消防法第六條第五項規定設置及維護住宅用火災警報器。裝設與檢查見住宅用火災警報器一定要裝嗎？。
5. 水表、電表、瓦斯表的度數拍下來。成屋契約第九點寫，地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等，交屋日前由賣方負責繳納，交屋日後由買方繳納；度數是日後對帳的起點。
6. 點交時發現的問題，立刻寫成文字，兩人簽名，並用契約約定的方式通知賣方。

點交時發現漏水或瑕疵，之後可以主張什麼，是民法瑕疵擔保的問題，通知要多快、有哪些期間，條文另有規定，請另查民法第354條以後或洽法扶，不在本文範圍。

六、安全：點交時碰到瓦斯、電、熱水器

• 聞到瓦斯味。 內政部消防署消防防災館「瓦斯外洩緊急處置要領」是「禁、關、推、離」：「禁止開、關任何電器，以免產生火花」；「關閉瓦斯總開關或瓦斯桶開關閥」；「輕輕推開窗戶通風，讓瓦斯飄散出去」；「離開現場到戶外，並撥打119報案」。這個頁面的標題是「防範液化石油氣外洩及其處置方式」，適用範圍是液化石油氣，頁面沒有寫對天然氣是否同樣適用。臺中市政府經濟發展局針對天然氣寫了同樣的四步：禁止開關任何電器（包括電扇、抽油煙機等）；關閉天然氣開關；輕輕推開窗戶，讓空氣流通、瓦斯散去；盡快離開現場到戶外，撥打119報案及通報天然氣公司協助。找不到開關或窗戶打不開，兩個頁面都沒有寫，本文建議不要留在室內處理，直接離開並撥119。桶裝瓦斯爐具檢查見桶裝瓦斯爐具安全自查，天然氣安檢見天然氣安全檢查多久做一次。
• 熱水器與一氧化碳。 內政部消防署111年2月26日新聞稿寫：「使用熱水器後如有頭暈、想吐、四肢無力等症狀，要警覺可能是一氧化碳中毒，請立即打開窗戶通風，並撥打119求助」。（本文建議）點交時看到熱水器裝在不通風的位置，不要自己移位，先通知賣方，並洽合格業者或所在地消防局；使用上的安全提醒見熱水器沒熱水、忽冷忽熱？。
• 電。 （本文建議）點交測試插座、開關時，聞到焦味、看到火花或冒煙，停止測試、離開該區域，有立即危險撥119。漏水靠近插座或電箱時不要徒手碰水中的電器；配電盤或總開關位在積水區、必須踩水才能接近時，不要自行操作，離開現場並撥119或台電1911，見半夜水管爆掉、熱水器壞掉怎麼辦？。入住前的水電測試清單見搬新家水電檢查清單。
• 鋼筋外露、混凝土大塊剝落。 （本文建議）先在安全距離外觀察，不要在下方停留或自己敲除，見地震後牆壁出現裂縫怎麼辦？。

七、停下來核對的情況

• 看屋時牆面有明顯水痕，確認書項次4卻勾「無」。
• 項次4或項次9勾了「以現況交屋」，卻沒寫減價金額或誰修繕。
• 賣方口頭說「會修好」，書面沒有寫。
• 說明書沒附，或欄位空白、勾選前後矛盾。
• 簽章日期早於你實際看屋的日期。
• 點交當天屋內仍有未搬離的物件，或賣方承諾先處理的瑕疵還沒處理。

常見問題 FAQ

Q1：房子有壁癌，一定是漏水嗎？

「壁癌」是俗稱，現況確認書與說明書都沒有這個詞。牆面痕跡的成因要靠現場調查，本文不判斷。官方表件問的是有沒有滲漏水、位置在哪、怎麼處理；你看到的痕跡，就照現場情況寫進項次4的「滲漏水處」欄，或請賣方在說明書上敘明位置。

Q2：賣方說這是舊痕跡、已經修好了，怎麼辦？

說明書與確認書問的是現況，沒有欄位問修繕紀錄。請賣方把「已修好」寫成書面，內容包括位置、修繕時間、施工單位與有沒有保固，並由賣方簽章。這是本文的建議，不是官方要求。

Q3：現況確認書勾「以現況交屋」，交屋後發現漏水還能主張什麼嗎？

這要看契約與附件怎麼寫，以及漏水是不是交屋前就存在。成屋契約第十一點寫瑕疵擔保「悉依民法及其他有關法令規定辦理」；不得記載事項第二點寫，不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。「以現況交屋」在法律上的效果，本文讀到的公告沒有解釋，不代為判斷，請洽法律扶助基金會412-8518或律師。

Q4：管線很舊，一定要換嗎？

官方表件沒有訂年限門檻。要不要換、換多少，要由合格的水電業者現場評估，非單一標準答案；可先參考老屋線路老化風險的檢查思路。本文不提供個案工程建議。

Q5：沒有仲介、跟屋主直接買，有說明書嗎？

《不動產經紀業管理條例》第22條至第24條規範的是經紀業的義務：提供說明書、解說、簽約時交付。沒有經紀業參與時，條例沒有對個人賣方訂這項義務。內政部看屋參考表仍列了要現場確認的項目，可以自己對著表勾選，並要求賣方把重要事項寫進契約。

Q6：點交時發現問題，賣方不願簽名怎麼辦？

本文讀到的公告與官方文件沒有說明這種情形的處理方式，也沒有說明未簽名紀錄的證據效力，不代為判斷。建議用契約約定的通知方式，把照片與紀錄傳給賣方並保留傳送紀錄；法律問題請洽法扶。

資料來源與核實日

• 行政院全球資訊網《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》PDF全文，含附件一「建物現況確認書」（114年12月19日內政部公告修正，115年4月1日生效），核實日 2026-10-16。
• 內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》應記載事項第二點、第三點修正規定（115年1月13日發布，115年4月1日生效），核實日 2026-10-16。
• 內政部「民眾看屋注意事項參考表」（新北市政府地政局網站所載版本，未標示日期；本文未在內政部網站找到原件），核實日 2026-10-16。
• 臺北市政府網站所載《成屋買賣簽約及過戶應注意事項》（檔案未標示發布日期，檔案屬性建立日期為2021年12月21日），核實日 2026-10-16。
• 全國法規資料庫《不動產經紀業管理條例》第22條至第24條（修正日期110年1月27日，無廢止標示），核實日 2026-10-16。
• 內政部消防署消防防災館《防範液化石油氣外洩及其處置方式》（頁面更新日期113-10-29），核實日 2026-10-16。
• 臺中市政府經濟發展局《天然氣定期檢查 防範漏氣4步驟》（發布日期2024-08-13，最後異動2025-05-19），核實日 2026-10-16。
• 內政部消防署111年2月26日新聞稿《又發生CO中毒傷亡 消防署呼籲注意通風》，核實日 2026-10-16。
• 法律扶助基金會官網（412-8518），核實日 2026-10-16。

條文與公告日後可能再修正，請在行動前回官方頁面核對最新版本。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。內容僅供參考，實際規定、數字與可否申請請以文中列出的官方來源最新公告為準。