家中漏水何時找管委會、何時自己修？共用部分沒人處理時的條文路徑
大樓住戶遇到漏水，常卡在兩個相反的處境：找管委會，被回「這是你家的事」；自己找人修，才發現那段水管在共用部分，施工還得經過管委會。這篇不談費用到底誰出，而是整理流程：什麼情況先找管委會、什麼情況可以自己處理、管委會遲遲沒回應時，《公寓大廈管理條例》給了哪些路。
直接回答：先把漏的那一段對到條文分類。確定屬於自家專有部分的設備或管線，條例第10條第1項寫由各該區分所有權人或約定專用部分的使用人修繕並負擔費用；專有部分之共同壁、樓地板或其內的管線，第12條另有雙方或上下方共同負擔的規定；共用部分的修繕、管理、維護，第10條第2項寫由管理負責人或管理委員會為之。分不清是哪一類時，先以書面通知管委會並保留紀錄，是閱讀條文後的建議，不是條例的要求。
本文依 2026 年 10 月 16 日讀到的全國法規資料庫條文整理。條例頁面記載最新修正日期為民國 111 年 5 月 11 日，頁面沒有標示廢止。這篇不是個案法律意見，也不判斷責任或賠償金額。費用怎麼分的條文對照，見公寓大廈漏水，專有部分和共用部分修繕費怎麼查，本文不重複那一篇的結論。
一、先決定找誰：三種來源
| 漏水那一段看起來是 | 條文 | 條文寫的處理者 | 通常先聯絡 |
|---|---|---|---|
| 確定屬自家專有部分、約定專用部分的設備或管線 | 第10條第1項 | 各該區分所有權人或約定專用部分之使用人，並負擔費用 | 自己找業者；主要是需要使用共用部分時才碰到管委會（第6條第1項第4款） |
| 專有部分之共同壁、樓地板或其內之管線 | 第12條 | 維修費用由共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔；可歸責者另論 | 先與對方住戶溝通；管委會的職務條文沒有單獨寫這類費用的裁決 |
| 共用部分、約定共用部分 | 第10條第2項、第36條第2款 | 管理負責人或管理委員會 | 書面通知管委會 |
管線在圖說上屬於哪一種，不能靠「水從我家天花板下來」判斷。條例第36條第8款把使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說列為管理委員會保管的文件，所以「這段管線依圖說算專有還是共用」，可以書面請管委會說明依據。
二、自己修之前：會碰到管委會的三個點
1. 施工要用到共用部分。 第6條第1項第4款：於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。例如施工動線、堆放、管道空間是否屬共用部分，要以圖說與規約為準。
2. 要進別人家，或別人要進你家。 第6條第1項第2款、第3款：他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用專有部分或約定專用部分時，也不得拒絕。第6條第2項補充：進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
3. 修漏要打到結構。 第16條第3項：住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。違反者，第49條第1項第4款規定由主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。漏水修復若會打到樑、柱、承重牆或樓板，先停，再看裝潢拆牆前先確認主要構造與許可。
另外，施工噪音與震動受第16條第1項限制；各縣市禁止施工時段另有公告，見公寓裝修幾點到幾點可以施工。
三、找管委會時怎麼報、帶什麼
以下是整理出來的做法建議，條例沒有規定報修單格式：
- 用文字留下紀錄：訊息、信件、公告欄報修單都可以。內容寫日期、位置、症狀、照片或影片，欄位怎麼記見打電話叫修前先記下什麼，漏水位置怎麼描述見居家抓漏基本方向。
- 可以問管委會三件事：這段管線依圖說屬專有還是共用；預計何時派人檢視；是否需要進入哪一戶。
- 條例第35條：利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤費用情形、管理委員會會議紀錄及區權會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。這份清單裡沒有列管線圖說。住戶能不能調閱圖說，條文沒有寫，本文不代為臆測，可以用書面詢問。
- 條例第54條規定，條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。這一條管的是條例所定的催告事項（例如第20條、第21條），不是一般報修單。
四、管委會沒處理：條文給了哪些路
下面不是必須依序走的流程，各條文適用的情況不同：
| 做法 | 條文 | 要注意什麼 |
|---|---|---|
| 請求召開臨時會，把修繕列入議程 | 第25條第2項第2款 | 區權人五分之一以上及區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由；召集人違反召集義務，第47條第1款規定罰鍰新臺幣三千元以上一萬五千元以下 |
| 閱覽會議紀錄 | 第35條 | 利害關係人於必要時得請求，不得拒絕 |
| 向主管機關舉發 | 第59條 | 有第47條、第48條或第49條各款所定情事時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理 |
| 住戶拒絕進入或使用 | 第6條第3項、第47條第3款 | 經協調仍不履行，得請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置；主管機關受理請求並通知限期改善，屆期不改善者，罰鍰三千元以上一萬五千元以下 |
| 爭議調處 | 第59條之1 | 直轄市、縣（市）政府「得」組設公寓大廈爭議事件調處委員會，有沒有設置、怎麼申請，依各縣市 |
有一個容易被誤讀的地方：第48條第1項第4款規定，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第1款、第5款至第12款所定職務，顯然影響住戶權益者，由主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰。條文列的是第1款與第5至12款，沒有列第2款（共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良）。所以本文不寫「管委會不修共用部分就會被罰」；官方條文沒有直接這樣寫，個案能不能走第59條，請洽主管機關。
關於調處：依《直轄市縣（市）公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則》第8條，非屬公寓大廈管理條例有關的爭議、已訴請法院審理中或經法院和解、調解或判決確定的案件等，應不予調處。漏水的損害賠償屬不屬調處範圍，本文沒有找到官方說明，不代為判斷。
五、不要等的情況
- 水接觸到插座、配電盤或燈具：有積水先勿靠近，撥 119 或台電 1911（停電搶修暨客服專線）；之後再看淹水後用電安全，不要先處理管線。
- 分不清該先急修還是先估價：見漏水跳電先急修，還是先估價。
六、停下來核對的情況
- 有人要你先付款，卻沒有寫修繕範圍，也沒有說明那段管線依圖說屬專有或共用。
- 管委會回答「是你家的」，但沒有說明依據。
- 準備打到樑、柱、承重牆或樓板。
- 對方拒絕讓你進入檢查，或你被要求進入他人房屋但沒有說明範圍與時間。
常見問題 FAQ
Q1：樓上漏水到我家，我可以直接叫管委會處理嗎？
可以先通知管委會，但管委會處理的是共用部分。若漏水點在樓上專有部分，第10條第1項寫由該區分所有權人負責修繕。第36條列出的管委會職務中，與住戶間協調直接相關的一款是「住戶違反第六條第一項規定之協調」（第6款），條文沒有另外寫「裁決鄰居間漏水責任」。先分清來源，再決定找誰。
Q2：管委會一直說是住戶自己的問題，我可以怎麼辦？
先書面請管委會說明歸類依據，也就是依據圖說或規約哪一條。管線圖說屬於第36條第8款管委會保管的文件之一，但住戶能否調閱，條文沒有寫，請用書面詢問。仍有爭議，可洽所在地主管機關或法律扶助基金會（全國專線 412-8518，手機撥打加 02）。
Q3：我可以拒絕管委會進家裡檢查漏水嗎？
第6條第1項第3款寫的是：管理負責人或管委會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用專有部分時，不得拒絕。但第6條第2項同時要求進入應擇損害最少的處所及方法，並修復或補償所生損害。檢查範圍與時間可以書面約定。
Q4：管委會拖著不修共用部分，會被罰嗎？
見上文第四節。第48條第1項第4款列的職務沒有包含第36條第2款，所以本文不寫會被罰。住戶可以走臨時會（第25條第2項第2款）等路徑，個案請洽主管機關。
Q5：我自己先修了共用部分的漏水，可以請管委會付錢嗎？
第10條第2項寫共用部分的修繕由管理負責人或管委會為之，費用由公共基金支付或由區權人按比例分擔。住戶自行先修之後能否請求返還，條例沒有直接寫，本文不代為判斷。比較穩妥的是動工前先取得管委會書面同意與範圍，再留存發票與施工紀錄。這是建議，不是條文。
Q6：漏水一定要經過管委會嗎？
不一定。只涉及自家專有部分、也不必使用共用部分或進入他人房屋的工程，條例沒有寫要經管委會同意；規約另有規定者另論。但是否涉及共用部分，要以圖說為準。
資料來源與核實日
- 全國法規資料庫《公寓大廈管理條例》第6、10、12、16、25、35、36、47、48、49、54、59、59-1條，核實日 2026-10-16。
- 全國法規資料庫《直轄市縣（市）公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則》第2、8條，核實日 2026-10-16。
- 法律扶助基金會官網，核實日 2026-10-16。
- 《台灣電力公司服務白皮書》（100 年版）載有「1911停電搶修暨客服專線」，核實日 2026-10-16。
條例可能再修正，請在行動前回到全國法規資料庫核對最新條文。第一次找修繕資訊時，可先看第一次找台灣居家修繕／水電資訊怎麼開始。
本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。內容僅供參考，實際規定、數字與可否申請請以文中列出的官方來源最新公告為準。