公寓大廈漏水，專有部分和共用部分修繕費怎麼查

樓下天花板滴水，樓上住戶、管委會和抓漏業者常常各說一套：有人說「一定是樓上付」，有人說「公共基金什麼都包」，也有人要你先簽一份沒寫範圍的施工單。公寓大廈管理條例沒有用樓層上下來直接判決。要先把漏的那段對到專有部分、約定專用、共用部分，或專有部分裡的共同壁與樓地板管線。

直接回答：條例第10條把專有部分、約定專用部分，和共用部分、約定共用部分分成不同的修繕與費用句子。第11條把共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良，另規定應依區分所有權人會議決議。第12條再處理專有部分之共同壁及樓地板或其內管線。這三條沒有寫「樓上天花板滲水一律由樓上負擔」，也沒有寫重大修繕的金額門檻。

本文依 2026 年 9 月 22 日讀到的全國法規資料庫條文整理。該頁記載修正日期為民國111年5月11日，頁面沒有標示這部條例廢止。同日讀到的內政部國土管理署法規頁沿革寫「中華民國111年5月11日總統華總一義字第11100039271號令增訂公布第29條之1、第49條之1條文」，不是第10條至第12條的修正公布。該頁所載第10條至第12條的責任分工與法規資料庫相同。本文不是個案法律意見，不是施工保證，也不代替規約或會議紀錄。

先認四個用詞

條例第3條的定義是：

• 專有部分：公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
• 共用部分：公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
• 約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
• 約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

住戶的定義包含區分所有權人、承租人，或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者。定義擴大了「住戶」是誰，不表示每一種修繕費都改由承租人付。租約怎麼約定修繕，是另一份問題，見租屋修繕責任。本文不摘要那一篇的結論。

管線在圖說上屬於哪一種，不能靠「水從我家天花板下來」決定。抓漏怎麼描述位置、水表與照片，見居家抓漏基本方向。工法與復原怎麼拆開報價，見水管修繕估價。

第10條：誰修、費用怎麼寫

第10條第1項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」

這一句把專有部分和約定專用部分放在一起，並寫由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之。本文不把這一句改寫成「承租人一定要付專有部分的修繕費」。專有部分的所有權人是誰、約定專用的使用人是誰，要以該棟的權狀、規約和實際約定為準。

第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

這裡有順序，不要只記前半句。原則是管理負責人或管理委員會辦理共用部分的修繕、管理、維護；費用由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔。但書是可歸責於區分所有權人或住戶之事由時，由該區分所有權人或住戶負擔。會議或規約另有規定者，從其規定。所以社區規約若已經寫了不同分擔方式，不能拿第2項前半句蓋過規約。

第3項用的是「得」：前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。這不是全國自動撥款，也沒有在條例裡寫出金額。有沒有補助，要查該直轄市、縣（市）政府訂的辦法。

第11條不是第10條的同義詞

第11條：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」費用由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

第10條的共用部分「修繕、管理、維護」由管理負責人或管理委員會為之。第11條把「拆除、重大修繕或改良」改成應依區分所有權人會議之決議。條例在這兩條沒有列出金額、管徑或樓層數，來區分一般修繕和重大修繕。官方未在這幾條說明界線。本文不能代替會議主席或主管機關，判斷某一件換管算不算重大修繕。

還沒有決議就動工拆除共用管線或改良共用設施，和第10條那種由管理負責人辦理的維護，不是同一句話。

第12條：共同壁和樓地板裡的管線

第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

這條的主詞是專有部分之共同壁、樓地板，以及其內之管線，不是所有「從天花板滴下來的水」。水若來自共用立管，要回到第10條、第11條；水若來自某一戶專有部分內、不屬於共同壁或樓地板內管線的設備，要回到第10條第1項。現場還沒分出是哪一種之前，不要先指定樓上或樓下單獨付清。

可歸責的但書，條例沒有在第12條舉例什麼叫做可歸責。不要用本文補上「改裝浴室就一定可歸責」或「老屋就一定不可歸責」。

進到別人屋裡或使用共用部分

第6條和第10條是不同層次。第6條規定，他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入時，也不得拒絕。另一方面，住戶自己維護、修繕專有部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

進入或使用應擇其損害最少之處所及方法，並應修復或補償所生損害。同意進入，不等於已經同意某一種工法或某一筆追加款。

第16條另寫：住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。漏水修復若會打到樑、柱、承重牆或樓板結構，先停，改查室內裝修與主要構造。

停下來改查官方或書面的情況

• 還沒有使用執照圖說、規約或會議紀錄，卻已經在群組裡表決「誰全額負擔」。
• 業者把共用管更新寫成一般維修，但你無法從第11條的文字確認它不算重大修繕或改良。
• 規約的分擔寫法和第10條前半句不同。條文寫另有規定者，從其規定。
• 政府補助只停留在「得視情況」，當地辦法你還沒打開。
• 有人用這三條要求你先匯款，卻不寫修繕範圍。契約欄位見簽約前檢查表。

條例、規約和地方補助辦法都可能再修正。最後核實：2026-09-22。送件或開會前請再查全國法規資料庫是否仍為這次讀到的條文。

還在分這次該急修、估價、查證或找專業時，先看第一次找台灣居家修繕／水電資訊怎麼開始。