社區外牆、防水、電梯大修要開區權會議嗎？重大修繕的決議流程一次看

管委會貼出公告：外牆要整面修、屋頂要重做防水、電梯要更新。住戶最常問的是同一串問題：這種工程管委會自己決定就好，還是一定要開會？開會要多少人出席、多少人同意？第一次沒開成怎麼辦？錢從哪裡出？

直接回答：《公寓大廈管理條例》第11條寫明，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。日常的共用部分清潔、維護、修繕及一般改良，則列在管理委員會職務（第36條第2款）。條文沒有寫金額或工程種類來區分什麼叫「重大」，這一條線要回頭看社區自己的規約。

本文依 2026 年 10 月 16 日讀到的全國法規資料庫條文整理。條例頁面記載最新修正日期為民國 111 年 5 月 11 日，頁面沒有標示廢止。這篇不是個案法律意見，也不是工程或財務建議；你的社區能不能動工、算不算重大修繕，要看規約、會議紀錄與主管機關說明。

一、先分兩條路：管委會辦理，還是區權會議決議

第10條的「修繕」和第11條的「重大修繕或改良」，條文沒有用金額、樓層數或工程類別畫界線。哪一件換管、補漏或整修算重大，條文本身沒有答案，本文也不代替主管機關或會議主席判斷。

二、「重大」到底多大：條例沒寫，規約可能有寫

本文逐條讀過條例第11條與《公寓大廈管理條例施行細則》全文，沒有看到金額門檻或工程種類清單。

規約範本是另一個參考來源。條例第60條規定規約範本由中央主管機關訂定，範本的性質是參考，各社區可以自行勾選或另訂條文。本文讀到的是臺北市政府網站上公開的《公寓大廈規約範本》PDF 副本，其注意事項把「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之標準及授權」列為可以在規約中規定的事項。

社區現行的規約，可能是區權會議訂定的規約，也可能是尚未另訂規約時依條例第55條第2項、第56條第2項視為規約的範本或規約草約，各社區情況不同。所以本文不列範本的數字選項，也請不要把任何數字當成通用標準。請直接翻自己社區的規約，看「重大修繕」的標準與授權怎麼寫。另外，這份副本沒有標示版本日期，本文無法確認它是不是最新版。

規約沒寫標準的時候，條文沒有給界線，本文也不替你判斷。可以書面請管委會說明，他們把這項工程歸在第10條的修繕，還是第11條的重大修繕或改良，依據的是規約哪一條、哪一次會議決議。

三、區權會議怎麼開：從召集到會議紀錄

1. 召集

區分所有權人會議每年至少應召開定期會議一次（第25條第1項）。下列情形應召開臨時會（第25條第2項）：

• 發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
• 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

2. 通知與公告

第30條第1項：召集人應於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於二日。施行細則第13條規定，條例所定的公告，應在公寓大廈公告欄為之；沒有設公告欄的，在主要出入口明顯處所為之。

通知要「載明開會內容」，所以工程名稱、範圍、預估費用來源，寫在通知上比會場上臨時口頭提出更穩妥。這一點是閱讀條文後的提醒，不是條文另外列出的欄位清單。

3. 出席與表決權

• 每一專有部分的區分所有權人有一表決權；數人共有一專有部分，表決權推由一人行使（第27條第1項）。
• 任一區分所有權人的區分所有權占全部五分之一以上，或其專有部分個數超過全部專有部分個數總和的五分之一以上，超過部分不予計算（第27條第2項）。
• 因故無法出席，可書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人受託的區分所有權占全部五分之一以上，或以單一區分所有權計算的人數超過區分所有權人數五分之一者，超過部分不予計算（第27條第3項）。
• 人數與比例的計算方式見施行細則第2條、第3條。

4. 決議門檻

第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

「人數」和「區分所有權比例」要同時達標，缺一不可。以下是純算術示意，不是你社區的情況：假設有 40 戶、每戶一個專有部分、面積相同、各有一人（單戶約占 2.5%，不會觸發第27條的五分之一上限）。出席人數要達 40 的三分之二，也就是至少 27 人（26.67 進位）。若剛好 27 人出席，同意人數要達 27 的四分之三，也就是至少 21 人（20.25 進位）。同一時間，出席者的區分所有權比例與同意者占出席者的比例，也要各自達到同樣的分數。

5. 沒達門檻怎麼辦

第32條：依第31條未獲致決議，或出席人數、比例未達定額時，召集人得就同一議案重新召集會議。重新召集的開議，除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

這個重新召集後的決議，還有兩道程序：會議紀錄依第34條第1項送達各區分所有權人後，各區分所有權人可在七日內以書面表示反對意見；書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，決議視為成立。會議主席應於決議成立後十日內，以書面送達全體區分所有權人並公告。

6. 會議紀錄

第34條：應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告。會議紀錄要與出席區分所有權人的簽名簿及代理出席的委託書一併保存。

四、決議之後：誰執行、錢從哪裡來、怎麼對帳

• 決議後由管委會執行（第36條第1款），並向區權會議負責、報告會務（第39條）。
• 費用依第11條第2項：由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公共基金的運用，依第18條第3項也應依區權會議決議。
• 管理負責人或管委會應定期公告公共基金及應分擔費用的收支、保管及運用情形（第20條第1項）。

招標與比價：本文讀到的條例、施行細則全文，以及規約範本副本，都沒有出現「招標」「比價」「議價」字樣。也就是說，官方在這些文件裡沒有規定社區要找幾家廠商報價、用什麼方式選廠商，本文不代為臆測。要不要比價、比幾家，回到社區規約與當次議案怎麼寫；寫得明確，日後比較不容易為了「為什麼選這家」起爭執，這是建議，不是條例要求。

工程契約怎麼寫估價、工期、追加與驗收，可參考居家修繕簽約前檢查表，社區工程的金額和責任更大，契約欄位同樣要逐項看。

五、補助：條例只說「得」，臺北市有一份要點可看

條例第10條第3項：共用部分若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。這是「得」，不是全國統一的補助，也沒有寫金額。

以臺北市為例，臺北市法規查詢系統載明《臺北市公寓大廈共用部分維護修繕費用補助要點》於民國 115 年 4 月 16 日修正發布第4點、第8點，同日生效。重點如下：

• 對象：民國 92 年以前領得使用執照，且已依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人的公寓大廈。
• 範圍：公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠設施之維護、公共環境清潔衛生之維護，以及其他經本局核定與公共安全或政策相關設施之補助。
• 上限：每一公寓大廈各維護修繕費用項目合計，首次成立管理組織的最高 138 萬元，非首次成立的最高 80 萬元；同一公寓大廈每兩年以補助一次為限。
• 申請：修繕完成後，由管理委員會或管理負責人在公告受理期間提出，文件包括區分所有權人會議或管理委員會會議紀錄影本、改善前後照片、發票或收據及詳列施作項目的計價單等；依法應辦理建築物公共安全申報的公寓大廈，還要附公共安全申報證明文件。
• 經費：補助費用由臺北市建築管理工程處視財源編列預算支應，預算用罄即停止受理並公告（第9點）。
• 年度細節：各年度補助額度、項目、受理期間等，由都市發展局另訂執行計畫公告（第8點）。本文沒有取得 115 年度執行計畫原文，所以不寫受理期間。

這份要點第3點的範圍沒有直接列出外牆與電梯。「其他經本局核定」是否涵蓋某一項工程，要看局方核定，本文不代為判斷。外牆飾面剝落另有專門要點，見臺北市外牆飾面剝落修繕補助。其他縣市有沒有類似辦法，本文沒有逐縣市查證，請向所在地政府查詢。

六、情況緊急時

外牆有物件掉落、電梯停用這類情況，若現場有立即危險，先撤離並封鎖現場，撥 119；所在縣市如有 1999 市民專線也可通報（本文未逐縣市確認是否開通）。這是安全提醒，不是條文。

程序上，條文有兩個與時間有關的路徑：第25條第2項第1款的臨時會，以及第30條第1項的急迫公告（不少於二日）。但第11條本身沒有寫「緊急可免決議」的例外文字。能不能先做緊急防護、做到什麼程度，條文沒有逐項說明，本文不代為判斷，請向所在地公寓大廈主管機關（縣市政府）或律師確認。建築物公共安全檢查與申報的分別，見建築物公共安全檢查要不要申報。

七、停下來核對的情況

• 規約沒有寫「重大修繕」標準，管委會卻直接說「金額不大，不用開會」：請書面請管委會說明歸類依據。
• 開會通知距開會不足十日，又不是以公告方式辦理的急迫臨時會：核對第30條。
• 會議紀錄超過會後十五日仍未送達或公告：核對第34條。
• 重新召集會議後，紀錄已送達，正在計算書面反對意見：核對第32條的七日期限與半數條件。
• 有人要你先匯款，卻沒有決議文件、工程範圍或契約：先停下來。

常見問題 FAQ

Q1：管委會可以不開區權會議，直接決定換電梯、做外牆大修嗎？

條例第11條寫的是共用部分的拆除、重大修繕或改良，應依區權會議決議。電梯更新、外牆整修是否屬於「重大修繕或改良」，條文沒有逐項列舉，要看規約的標準與會議紀錄。本文不替個案判斷，有疑義可書面向管委會要求說明依據。

Q2：重大修繕要幾成同意？

第31條的一般規定是：區權人人數與區分所有權比例各三分之二以上出席，出席者中人數與比例各四分之三以上同意，但規約另有規定者從其規定。第32條另有第一次沒達門檻後重新召集的規則。請以你社區規約有沒有另訂為準。

Q3：第一次開會人數不夠怎麼辦？

依第32條，召集人得就同一議案重新召集會議。重新召集的出席與同意門檻較低，但會議紀錄送達後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見；書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，視為成立。細節見上文第三節。

Q4：我不同意工程，還是要分擔費用嗎？

第11條第2項寫費用由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔，沒有針對不同意者另寫例外。決議成立後能不能拒付、怎麼救濟，是個案法律問題，本文不判斷，可洽法律扶助基金會（全國專線 412-8518，手機撥打加 02）或律師。

Q5：住戶可以自己要求開會討論修繕嗎？

可以走第25條第2項第2款：區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集目的及理由，請求召集臨時會。召集人違反召集義務時，第47條第1款規定由主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善。

Q6：重大修繕的錢一定要用公共基金嗎？

不一定。第11條第2項是「公共基金支付」或「按應有部分比例分擔」二擇一的寫法；公共基金的運用依第18條第3項應依區權會議決議。實際怎麼出，以決議內容為準。

資料來源與核實日

• 全國法規資料庫《公寓大廈管理條例》第10、11、18、20、25、27、30、31、32、34、36、39、47、55、56、60條，核實日 2026-10-16。
• 全國法規資料庫《公寓大廈管理條例施行細則》第2、3、13條，核實日 2026-10-16。
• 臺北市法規查詢系統《臺北市公寓大廈共用部分維護修繕費用補助要點》（115 年 4 月 16 日修正），核實日 2026-10-16。
• 臺北市政府網站公開的《公寓大廈規約範本》PDF 副本，版本日期未標示，核實日 2026-10-16。
• 法律扶助基金會官網，核實日 2026-10-16。

條例、規約、補助要點與年度執行計畫都可能修正。送件、開會或簽約前，請再到官方網站核對最新版本。第一次找修繕資訊時，可先看第一次找台灣居家修繕／水電資訊怎麼開始。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。內容僅供參考，實際規定、數字與可否申請請以文中列出的官方來源最新公告為準。